Das Forward-Darlehen - Wette in der Immobilienfinanzierung

In der Immobilienfinanzierung ist eine große Menge verschiedenster Finanzierungsmöglichkeiten zu finden. Eine davon ist das so genannte Forward-Darlehen. Dieses wird am häufigsten für die Anschlussfinanzierung verwendet. Dabei ist zu beachten, dass sich ein Forward-Darlehen erst ab einer höheren Investitionssumme, die im mittleren fünfstelligen Bereich liegt, lohnt. Bei dem Forward-Darlehen handelt es sich um die Möglichkeit für ein Darlehen, bei dem der Geldbetrag erst nach einer vorher bestimmten Vorlaufzeit ausbezahlt wird. Diese Vorlaufzeit kann von sechs bis zu 60 Monate betragen. Es wird in der Regel nur im Zusammenhang mit grundbuchmäßig gesicherten Darlehen eingesetzt.

Das Forward-Darlehen ist nach dem englischen „Forward“ benannt, das im technischen Metier „Vorlauf“ bedeutet. Es wurde 1996 das erste Mal in dieser Form angewendet. Zweck waren damals Finanzierungen in den Bereichen kommunale Wohnungsunternehmen und gemeinnützige Wohnungsunternehmen.

Beim Forward-Darlehen wird heute ein Vertrag über die Ausbezahlung eines Darlehens zu einem gewissen, vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, beispielsweise in zwölf Monaten, geschlossen. Der Kunde möchte sich mit diesem Vorgehen aktuelle, relativ niedrige Zinsen sichern. Er bezahlt für sein Darlehen einen Zinssatz, bei dem der aktuelle Zinssatz, ein Zinsaufschlag und die Dauer bis zur Auszahlung eine Rolle spielen. Der Kunde erkauft sich sozusagen eine Zinssicherheit durch den Zinsaufschlag. Forward-Darlehen haben immer eine feste Zinsbindung. Das bedeutet, dass die Zinsen über eine vorher festgelegten Zeitraum gleich bleiben. Die Verbindung eines Forward-Darlehens, mit einem variablen Darlehen, ohne feste Zinsbindung ist nicht möglich.

Es gibt echte und unechte Forward-Darlehen: Beim echten Forward Darlehen startet die Zinsbindung erst am Tag der Auszahlung. Beim unechten Forward-Darlehen bereits mit Beginn der Vorlaufzeit, die auch als Forward-Periode bezeichnet wird. Diese Forward-Periode ist die Zeit zwischen Abschluss des Vertrages und Ausbezahlung des Darlehens. Die Kosten für das Forward-Darlehen liegen vor allem im Zinsaufschlag, der für die Zinssicherheit bezahlt werden muss. Die Höhe liegt normalerweise zwischen 0,02 und 0,08 %, pro Monat Vorlaufzeit. Die standardmässige bereitstellungszinsfreie Zeit der Bank wird nicht als Vorlaufzeit berechnet.

Die Vorteile dieser Art von Darlehen liegen unbestritten in seiner Sicherheit. Dazu kommt, dass der Kunde einen relativ günstigen Kredit bekommt, wenn die Bauzinsen während der Vorlaufzeit ansteigen. Hier liegt aber auch das Risiko dieses Darlehens: Bei dem Forward-Darlehen handelt es sich im Grunde um eine einfache Wette: Der Kreditnehmer wettet, dass die Zinsen bis zu Beginn seines Darlehens steigen. Ist das der Fall, kann er sich über einen günstigen Kredit freuen. Fallen sie dagegen, muss er ein teures Darlehen bezahlen, da er durch den Vertrag auf jeden Fall verpflichtet ist, das Darlehen abzunehmen. Je niedriger das allgemeine Zinsniveau bei Abschluss des Forward-Darlehens, desto geringer ist auch das Risiko, am Ende die Wette gegenüber der Bank zu verlieren.

Über einen Zeitraum von 6 bis 12 Monaten kann der Anstieg oder Fall der Leitzinsen relativ gut geschätzt werden, deshalb verlangen Banken für diese relavtiv kurze Vorlaufzeit oftmals auch keine Zinsaufschläge. Bei allem, was darüber hinausgeht, ist das Risiko nur schwer bis gar nicht zu kalkulieren. Hier werden dann die Zinsaufschläge eingepreist. Deshalb ist es auch wichtig, verschiedene Angebote zu prüfen, bevor eine Entscheidung gefällt wird.

Ein weiteres Gebiet für Forward Darlehen ist die Umschuldung. Hierbei kann ein Kunde viel Geld sparen, wenn er ebenfalls die Angebote vergleicht und dabei auch einen Bankwechsel in Betracht zieht. Wichtig zu wissen: Es entstehen bis zum Umschuldungstermin keinerlei Kosten für die Umschreibung der Sicherheiten.